화해권고결정 · 건물인도

연세 미납 임차인 건물인도, 점유이전금지가처분 후 화해권고결정으로 신속 해결

연세를 내지 않고 건물을 비워주지 않는 임차인 때문에 손해가 커지던 임대인을 이다우 변호사가 대리한 사건입니다. 먼저 점유이전금지가처분으로 건물이 다른 사람에게 넘어가는 것을 막고 소송을 서둘러 진행했고, 청구한 내용 그대로 화해권고결정으로 마무리하고, 바로 집행해 건물을 인도받았습니다.

수행 이다우 변호사 · 임대인(원고) 대리

사건 한눈에 보기

사건: 건물인도 청구 소송, 부동산점유이전금지가처분
의뢰인: 건물 임대인
상대방: 연세를 내지 않은 임차인
결과: 점유이전금지가처분 결정, 청구취지와 같은 내용의 화해권고결정으로 종결, 집행으로 건물 인도 완료
수행 변호사: 이다우 변호사

01어떤 사건이었나요?

임차인이 차임(연세)을 내지 않았고, 임대인은 건물을 최대한 빨리 돌려받기를 원했습니다.

제주의 건물 임대차는 1년 치 임대료를 한 번에 내는 연세 계약이 많고, 보증금도 1년 치 연세 정도만 받는 경우가 대부분입니다. 이런 계약에서 임차인이 버티며 1년을 넘기면 보증금으로 밀린 연세를 메울 수 없게 됩니다. 임대인이 나중에 건물인도 판결을 받더라도 그사이 손해를 보기 쉬운 구조입니다.

02무엇이 쟁점이었나요?

① 판결을 받을 때까지 건물을 지킬 수 있는가

건물인도 판결은 소송의 상대방인 임차인에게 효력이 있습니다. 소송 중에 임차인이 건물의 점유를 제3자에게 넘겨버리면, 임차인을 상대로 받은 판결로는 그 제3자를 내보낼 수 없습니다. 변론이 끝난 뒤 점유를 넘겨받은 사람에게만 판결의 효력이 미치기 때문입니다(민사소송법 제218조). 결국 새 점유자를 상대로 소송을 다시 해야 할 수 있습니다.

② 손해가 커지기 전에 끝낼 수 있는가

연세 계약은 보증금이 1년 치 연세 정도에 그칩니다. 임차인이 연세를 내지 않고 건물을 계속 쓰면, 그동안의 사용료는 보증금에서 빠져나갑니다. 버티는 기간이 1년을 넘으면 보증금은 바닥나고, 그 뒤의 손해는 임차인에게 따로 받아내야 합니다. 하지만 연세도 내지 못한 임차인에게서 실제로 돈을 받아내기는 쉽지 않습니다. 그동안 임대인은 건물을 다른 사람에게 다시 빌려줄 수도 없습니다. 소송이 길어질수록 판결에서 이기더라도 손해를 메우기 어려워지는 구조입니다. 그래서 임차인이 시간을 끌지 못하도록 사건을 빠르게 진행하는 것이 무엇보다 중요했습니다.

03변호인은 어떻게 대응했나요?

먼저 점유이전금지가처분을 했습니다.
임차인이 건물을 다른 사람에게 넘기지 못하도록 법원에서 부동산점유이전금지가처분 결정을 받았습니다. 가처분 뒤에 누군가 점유를 넘겨받더라도, 임차인을 상대로 받은 판결에 승계집행문을 받아 그 사람까지 내보낼 수 있습니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결).
소송을 신속하게 진행해 임차인을 압박했습니다.
가처분으로 빠져나갈 길을 막은 상태에서 건물인도 소송을 빠르게 진행했습니다.
화해권고결정으로 신속하게 마무리했습니다.
법원은 청구취지와 같은 내용의 화해권고결정을 했고, 이 결정이 확정되면서 바로 집행할 수 있게 되었습니다.

04결과는 어땠나요?

법원은 임대인이 청구한 내용과 같은 화해권고결정을 했습니다. 화해권고결정은 정본을 받은 날부터 2주 안에 이의가 없으면 확정되고, 재판상 화해와 같은 효력이 생겨 이를 근거로 강제집행을 할 수 있습니다(민사소송법 제225조, 제226조, 제231조).

화해권고결정으로 사건이 마무리되었습니다. 임대인은 확정된 화해권고결정으로 바로 집행해 건물을 인도받았고, 임차인이 버티며 손해가 더 커지는 것을 피할 수 있었습니다.

05법원 결정문

이 사건에서 받은 실제 결정문입니다. 당사자 이름, 주소, 사건번호 등 개인정보는 가림 처리했습니다.

제주지방법원 부동산점유이전금지가처분 결정문 (개인정보 가림) — ① 부동산점유이전금지가처분 결정: 임차인이 건물 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 한 결정

제주지방법원 건물인도 사건 화해권고결정문 (개인정보 가림) — ② 화해권고결정: 건물인도로 사건을 마무리한 결정

06이 사례에서 알 수 있는 것

건물인도 소송 전에 점유이전금지가처분부터 검토하세요. 주택이든 상가든, 소송 중에 점유가 다른 사람에게 넘어가면 어렵게 받은 판결이 쓸모없어질 수 있습니다. 가처분을 해두면 이후 점유가 바뀌어도 같은 판결로 집행할 수 있습니다.
연세 계약은 특히 시간이 손해입니다. 보증금이 1년 치 연세 정도라면, 연체가 시작된 뒤 대응이 늦을수록 보증금으로 메울 수 없는 손해가 커집니다.
빠른 진행이 합의와 조기 해결을 이끕니다. 가처분과 신속한 소송 진행으로 임차인이 버틸 이유를 줄이면, 화해권고결정 등으로 빨리 끝낼 수 있습니다.

이 사례는 해당 사건의 사실관계에 따른 결과이며, 비슷한 사건이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.