보증금 반환

보증금을 지키는 권리는 무엇인가요?

임차인이 보증금을 지키려면 다음 권리를 갖추고, 보증금을 돌려받을 때까지 유지해야 합니다.

상가건물도 「상가건물 임대차보호법」에 따라 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 대항력이 생기고(상가건물 임대차보호법 제3조), 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다(상가건물 임대차보호법 제5조). 다만 보증금과 월세를 환산한 금액이 지역별 기준을 넘는 상가는 우선변제권 등 일부 보호를 받지 못합니다.

계약 종료는 어떻게 알려야 하나요?

보증금 반환을 요구하려면 먼저 임대차가 끝났어야 합니다. 주택은 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않으면 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조).

이렇게 묵시적으로 갱신되었거나 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3 제4항).

이사를 가야 한다면: 임차권등기명령

보증금을 받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. 이때 임차권등기명령을 신청해 등기를 마치면, 이사를 가더라도 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3).

1. 임대차계약이 끝난 뒤 신청합니다.

   계약 기간이 끝났거나 해지의 효력이 생겼는데도 보증금을 받지 못한 경우, 임차한 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있습니다.

2. 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 이사합니다.

   신청만으로는 효력이 없고, 등기부에 임차권등기가 기재되어야 합니다. 2023. 7. 19.부터는 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 할 수 있게 되었습니다.

3. 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

   임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).

상가건물은 「상가건물 임대차보호법」 제6조에 같은 취지의 임차권등기명령 제도가 있습니다.

소액임차인 최우선변제란?

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 집이 경매되더라도 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제8조). 기준 금액은 「주택임대차보호법 시행령」으로 지역별로 정해져 있습니다.

위 기준은 2023. 2. 21. 시행된 기준입니다. 최우선변제 기준은 임대차계약일이 아니라 그 집에 처음 담보권(근저당권 등)이 설정된 날의 기준을 적용하므로, 계약 당시 소액임차인이었더라도 보호받지 못할 수 있습니다. 최우선변제액의 합계는 집값(대지 포함)의 2분의 1을 넘을 수 없습니다.

보증금은 어떤 절차로 돌려받나요?

임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 다음 순서로 진행합니다.

1. 반환을 요구합니다.

   계약 종료와 보증금 반환 요구를 내용증명 등으로 알립니다.

2. 지급명령이나 소송을 제기합니다.

   임대인이 보증금 반환 의무를 다투지 않는다면 지급명령으로 빠르게 집행권원을 받을 수 있고, 다툼이 있다면 보증금반환소송을 제기합니다. 청구 금액이 3천만 원 이하라면 소액사건으로 비교적 간이하게 진행됩니다.

3. 판결로 강제집행합니다.

   판결을 받고도 돌려주지 않으면 임대인의 집이나 다른 재산에 강제경매 등을 신청해 배당을 받습니다. 대항력과 우선변제권을 유지하고 있다면 그 순위에 따라 배당받습니다.

임대차가 끝나면 임차인이 집을 비워 줄 의무와 임대인이 보증금을 돌려줄 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 그래서 보증금을 받지 못한 임차인이 집을 계속 점유하더라도 불법점유가 아니고, 실제로 사용·수익하지 않았다면 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무도 없습니다(대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결).

소송을 제기하면 소장이 임대인에게 송달된 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있고, 그 전까지는 민법상 연 5%가 적용됩니다.

전세보증보험에 가입했거나 전세사기가 의심된다면

주택도시보증공사(HUG) 등의 전세보증금반환보증에 가입했다면, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관에 보증 이행을 청구해 보증금을 받을 수 있습니다. 보증기관마다 계약 종료 통지, 임차권등기 등 요구하는 절차와 서류가 다르므로 보증 약관과 안내를 먼저 확인해야 합니다.

임대인의 기망으로 여러 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기가 의심된다면, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 피해자 결정을 신청해 경매 유예, 우선매수권, 금융 지원 등을 받을 수 있는지 검토할 수 있습니다. 이와 별도로 임대인 등을 상대로 한 사기죄 고소와 손해배상 청구도 함께 검토해야 합니다.

이런 경우 어떻게 되나요?

의뢰인이 자주 묻는 상황을 정리했습니다.

실제 판단은 계약 내용, 전입·확정일자 시점, 집에 설정된 권리관계 등 구체적인 사정에 따라 달라지므로, 위 표는 일반적인 경향으로만 참고해 주세요.

자주 묻는 질문