원고 청구 기각

건물 전체 임차인을 상대로 한 건물인도 소송, 의뢰인에 대한 청구만 기각

신탁된 상가 건물을 공매로 사들인 새 소유자가 건물의 임차인과 점유자 전원을 상대로 건물을 비우고 그동안의 사용료를 내라는 소송을 제기했습니다. 변호인은 의뢰인의 임대차가 건물이 신탁되기 전부터 대항력을 갖추었고 차임도 빠짐없이 내 왔다는 점을 밝혔고, 법원은 다른 피고들에 대한 청구는 받아들이면서 의뢰인에 대한 청구는 모두 기각했습니다.

수행 박용두·고승석 변호사 · 제주지방법원 제1심

사건 한눈에 보기

사건: 건물인도
법원: 제주지방법원 제1심
의뢰인: 상가 건물 1층을 임차해 영업해 온 임차인(피고)
상대방 청구: 의뢰인이 쓰는 1층 부분 인도, 소유권 취득 다음 날부터 인도할 때까지 매달 150만 원이 넘는 부당이득 반환
결과: 의뢰인에 대한 청구 전부 기각, 그 부분 소송비용 원고 부담 (같은 건물의 다른 피고들에 대한 청구는 대부분 인용)
수행 변호사: 박용두 변호사, 고승석 변호사

01어떤 사건이었나요?

의뢰인은 한 상가 건물 1층을 빌려 몇 년째 영업을 하고 있었습니다. 이후 건물주는 대출을 받으면서 건물을 신탁회사에 맡겼습니다. 이처럼 담보 목적으로 건물 소유권을 신탁회사에 넘겨두는 것을 '부동산담보신탁'이라고 하며, 이렇게 되면 등기부상 소유자는 신탁회사가 됩니다.

그 뒤 신탁회사가 공매로 건물을 팔았고, 건물을 사들인 새 소유자는 건물에 있던 임차인과 점유자 전원을 상대로 소송을 제기했습니다. 의뢰인에게는 1층 부분을 비워주고, 소유권을 취득한 다음 날부터 건물을 넘겨줄 때까지 매달 150만 원이 넘는 사용료(부당이득)를 내라고 청구했습니다.

02무엇이 쟁점이었나요?

① 대항력 해당 여부

대항력은 건물 주인이 바뀌어도 새 주인에게 "나는 이 건물의 임차인"이라고 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 상가 임차인은 건물을 넘겨받아 사용하고 사업자등록을 신청하면, 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항). 건물이 신탁되기 전에 대항력을 갖추었는지가 첫 번째 쟁점이었습니다.

② 임대인 지위 승계 해당 여부

대항력 있는 임대차라면 건물을 산 사람은 임대인의 지위를 그대로 물려받습니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항). 이 경우 새 소유자는 임대차가 끝나기 전에는 건물을 비우라고 할 수 없고, 임대차가 끝나더라도 보증금을 돌려주어야 합니다.

③ 차임 연체로 인한 계약 해지 해당 여부

새 소유자는 의뢰인이 차임을 3기 이상 밀렸으므로 소장 송달로 계약을 해지한다고 주장했습니다. 상가는 밀린 차임이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 의뢰인은 1년 치 차임을 한 번에 내는 연세 계약이었습니다. 연세 계약에서 '1기'를 1년 치로 볼지 한 달 치로 볼지는 계약서에서 차임을 어떤 단위로 정했는지에 따라 달라집니다.

④ 임대기간 만료 해당 여부

임대인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 거절한다는 통지를 하지 않으면, 상가 임대차는 같은 조건으로 1년간 다시 계약한 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항). 이를 '묵시적 갱신'이라고 합니다. 의뢰인의 임대차가 이미 끝났는지도 다투어졌습니다.

03변호인은 어떻게 대응했나요?

대항력을 갖춘 시점을 밝혔습니다.
임대차계약서와 사업자등록 자료로, 의뢰인이 건물을 넘겨받아 사업자등록을 마친 때가 건물이 신탁되기 전이라는 점을 정리했습니다.
새 소유자가 임대인 지위를 물려받았다는 점을 주장했습니다.
대항력 있는 임대차이므로 새 소유자는 임대인으로서 계약을 그대로 이어받아야 하고, 의뢰인에게는 건물을 사용할 정당한 권한이 있다고 주장했습니다.
차임을 빠짐없이 낸 내역을 정리했습니다.
신탁회사의 동의 아래 종전 건물주에게 연세를 미리 낸 내역과, 차임을 받을 사람이 불분명해진 뒤 법원에 공탁한 내역을 연도별로 정리해 연체가 없다는 점을 밝혔습니다.

04법원은 어떻게 판단했나요?

법원은 같은 건물의 다른 임차인·점유자들에 대해서는 건물인도와 부당이득 반환 청구를 받아들였지만, 의뢰인에 대한 청구는 모두 기각했습니다.

대항력 인정: 의뢰인은 건물이 신탁되기 전에 이미 건물을 넘겨받고 사업자등록을 마쳐 대항력을 갖추었으므로, 새 소유자는 임대인의 지위를 물려받았다고 판단했습니다. 따라서 임대기간 동안 사용료(부당이득)를 낼 의무도 없다고 보았습니다.
차임 연체 없음: 신탁회사의 동의 아래 종전 건물주에게 낸 연세는 차임을 받을 권한이 있는 사람에게 낸 것이어서 유효하고, 이후의 공탁도 변제로서 유효하다고 보았습니다. 3기의 차임 연체가 없으므로 새 소유자의 해지는 효력이 없다고 판단했습니다. 법원은 공탁이 효력이 없다고 가정하더라도 3기의 차임 연체에는 해당하지 않는다고 덧붙였습니다.
임대차 계속 중: 새 소유자가 법에서 정한 기간 안에 갱신거절 통지를 했다는 증거가 없으므로, 의뢰인의 임대차는 묵시적으로 갱신되어 2027년까지 이어진다고 판단했습니다.

반면 건물이 신탁된 뒤 종전 건물주와 임대차계약을 맺은 다른 임차인들은 새 소유자가 임대인 지위를 물려받지 않는다는 이유로, 사업자등록을 증명하지 못한 임차인은 대항력이 없다는 이유로 건물인도나 부당이득 반환 의무가 인정되었습니다.

제주지방법원 건물인도 사건 판결문 첫 장과 주문 (당사자·주소·사건번호 가림) — 판결문 첫 장(담당변호사 박용두·고승석)과 주문 전체: 원고의 의뢰인에 대한 청구 기각, 그 부분 소송비용 원고 부담

05이 사례에서 알 수 있는 것

신탁된 건물은 언제 대항력을 갖추었는지가 결과를 가릅니다. 신탁등기 전에 건물을 넘겨받고 사업자등록을 마친 임차인은 새 소유자에게도 임차인의 권리를 주장할 수 있습니다. 반면 신탁등기 뒤에 종전 건물주와 계약한 임차인은 일반적으로 새 소유자에게 보증금 반환을 주장하기 어렵습니다(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결).
연세 계약에서 '1기'가 얼마인지는 계약서가 정합니다. 계약서에 연세를 '월 차임의 1년 치 총액을 미리 내는 것'으로 정하고 1기를 월 단위 차임으로 적었다면, 1년 치를 한 번에 내더라도 1기는 한 달 치 차임으로 봅니다. 이 경우 주택 등은 2개월분이 밀리면 2기 연체가 될 수 있습니다(대구지방법원 2020가단139999 판결).
계약서상 1기가 1년 치 연세라면 기준이 달라집니다. 이때는 주택 등은 2년 치 연세가 밀려야 2기 연체가 됩니다(대구지방법원 2018가단131909 판결). 상가는 같은 방식으로 3기의 차임액에 이르렀는지를 따집니다.
차임은 받을 권한이 있는 사람에게 내고, 기록을 남겨야 합니다. 건물주가 바뀌거나 누구에게 내야 할지 분명하지 않을 때는 공탁으로 차임을 낸 기록을 남겨두면 연체 주장에 대응할 수 있습니다.
갱신거절 통지가 없으면 임대차는 이어집니다. 새 소유자가 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않았다면, 임대차는 같은 조건으로 1년간 갱신된 것으로 봅니다.

이 사례는 해당 사건의 사실관계에 따른 결과이며, 비슷한 사건이라도 증거와 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.