계약 분쟁

계약서가 없어도 계약은 성립하나요?

계약은 당사자의 의사가 합치되면 성립합니다. 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하면 계약서를 작성하지 않았거나 말로만 약속했더라도 계약의 효력이 있습니다.

다만 계약의 세부 사항까지 모두 정해야 하는 것은 아니지만, 계약의 본질적이거나 중요한 사항에 대해서는 구체적인 합의가 있거나 적어도 나중에 정할 수 있는 기준과 방법에 대한 합의가 있어야 합니다. 대법원은 정식 계약서를 작성하기 전에 가계약서만 작성했더라도 매매 목적물과 대금이 특정되고 중도금 지급 방법에 합의가 있었다면 매매계약이 성립한 것으로 판단했습니다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결).

계약서가 없는 경우 분쟁이 생기면 계약 내용을 주장하는 사람이 이를 증명해야 합니다. 계약 조건을 주고받은 문자나 메신저 대화, 견적서, 이체 내역, 거래 명세서 등은 계약의 존재와 내용을 증명하는 중요한 자료가 됩니다.

상대방이 계약을 지키지 않는다면

상대방이 계약에서 정한 의무를 이행하지 않는 것을 채무불이행이라고 합니다. 여기서 의무는 돈을 지급하는 것뿐 아니라 물건을 넘겨주는 것, 소유권이전등기를 해 주는 것, 약속한 작업을 완성하는 것 등 계약에서 정한 모든 의무를 포함합니다. 채무불이행이 있으면 상대방에게 이행을 청구하거나, 계약을 해제하거나, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 상대방에게 고의나 과실이 없었다면 손해배상 책임은 인정되지 않습니다(민법 제390조).

손해배상은 원칙적으로 통상 생기는 손해를 한도로 하고, 특별한 사정으로 생긴 손해는 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상받을 수 있습니다(민법 제393조).

계약 해제·해지는 어떻게 하나요?

계약 해제는 계약을 처음부터 없었던 것으로 되돌리는 것이고, 해지는 임대차나 공급계약처럼 계속되는 계약을 앞으로 끝내는 것입니다(민법 제550조). 해제나 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하며, 한번 한 의사표시는 철회할 수 없습니다(민법 제543조).

해제할 수 있는 경우

1. 이행지체: 기간을 정해 이행을 요구한 뒤 해제합니다.

   상대방이 이행을 미루는 경우에는 상당한 기간을 정해 이행을 요구하는 통지(최고)를 하고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 해제할 수 있습니다. 상대방이 미리 이행하지 않겠다는 의사를 표시한 경우에는 이 통지 없이 해제할 수 있습니다(민법 제544조).

2. 이행불능: 바로 해제할 수 있습니다.

   상대방의 책임 있는 사유로 이행이 불가능해졌다면 이행을 요구하는 통지 없이 바로 해제할 수 있습니다(민법 제546조).

3. 약정 해제: 계약서에서 정한 사유가 생기면 해제할 수 있습니다.

   계약서에 해제 사유와 절차를 정해 두었다면 그에 따라 해제할 수 있습니다. 다만 약정한 해제 사유의 해석을 두고 다툼이 생기는 경우가 많으므로 계약서 문구를 정확히 확인해야 합니다.

계약을 해제하면 어떻게 되나요?

계약이 해제되면 당사자는 서로 받은 것을 돌려주어야 하고(원상회복), 돌려줄 금전에는 받은 날부터의 이자를 더해야 합니다(민법 제548조). 계약을 해제하더라도 채무불이행으로 생긴 손해가 있다면 별도로 배상을 청구할 수 있습니다(민법 제551조).

해제 통지는 나중에 해제 시점과 사유를 둘러싼 다툼에 대비해 내용증명 우편 등 기록이 남는 방법으로 하는 것이 좋습니다.

계약금과 위약금

계약금으로 계약을 해제하려면

계약금은 특별한 약정이 없으면 해약금으로 봅니다. 상대방이 이행에 착수하기 전까지는 계약금을 준 사람은 계약금을 포기하고, 받은 사람은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 여기서 이행에 착수한다는 것은 중도금을 지급하는 것처럼 계약 내용을 실제로 실행하기 시작하는 것을 말합니다.

그렇다면 계약금의 일부만 주고받은 상태에서 매도인이 계약을 해제하고 싶을 때는 얼마를 돌려주어야 할까요? 예를 들어 매수인과 매도인이 계약금을 1억 1,000만 원으로 정했는데, 매수인이 그중 1,000만 원만 먼저 보낸 상태에서 매도인이 마음을 바꿔 계약을 없던 일로 하려는 경우입니다. 이때 매도인이 실제로 받은 1,000만 원의 두 배인 2,000만 원만 돌려주는 방식으로는 계약을 해제할 수 없습니다. 대법원은 계약금의 일부만 지급되었더라도 해제의 기준이 되는 금액은 실제로 받은 금액이 아니라 약정한 계약금 전액이라고 판단했습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).

계약금이 당연히 위약금이 되는 것은 아닙니다

계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없다면, 상대방의 잘못으로 계약이 해제되더라도 계약금이 당연히 귀속되지는 않고 실제로 입은 손해만 배상받을 수 있습니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다24930 판결). 부동산 매매계약서에 흔히 들어가는 "계약 위반 시 계약금을 위약금으로 한다"는 조항이 바로 이 특약입니다.

위약금이 너무 많다면

위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 그 금액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항, 제4항). 과다한지는 계약 금액, 위약금을 정한 경위, 예상되는 손해, 거래 관행 등을 종합해 판단합니다.

계약 후 사정이 크게 바뀌었다면

계약을 맺은 뒤 원자재 가격 폭등처럼 예상하지 못한 사정이 생겼더라도, 계약은 원칙적으로 약속한 대로 지켜야 합니다. 다만 대법원은 다음 세 가지를 모두 갖춘 경우에는 예외적으로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다고 보고 있습니다(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결).

1. 계약의 바탕이 된 사정이 크게 바뀌었을 것

   계약을 맺을 때 전제로 삼았던 상황이 현저히 달라져야 합니다.

2. 계약할 때 그 변화를 예상할 수 없었을 것

   계약 당시 당사자들이 예상할 수 있었던 변화라면 인정되지 않습니다.

3. 계약을 그대로 유지하면 한쪽에 지나친 불이익이 생기거나 계약의 목적을 이룰 수 없을 것

   바뀐 상황에서 계약대로 이행하면 당사자 사이의 이해관계가 크게 불균형해지거나, 애초에 계약을 맺은 목적을 달성할 수 없게 되어야 합니다.

또한 계약을 맺을 때 한쪽이 그 위험을 떠안기로 한 사정이라면, 나중에 그 사정이 바뀌더라도 사정변경을 이유로 계약을 해제할 수 없습니다.

이 요건은 매우 엄격하게 판단되어 실제로 인정되는 경우는 드뭅니다. 계약 당시 예상할 수 있었던 가격 변동이나 경기 악화는 사정변경으로 인정되지 않는 것이 원칙입니다.

2025. 12. 정부는 사정변경에 따른 계약 수정·해제를 명문화하는 내용 등을 담은 민법(계약법) 개정안을 국회에 제출했습니다. 개정안이 시행되면 관련 기준이 달라질 수 있습니다.

계약 분쟁 해결 절차

1. 계약 내용과 증거를 정리합니다.

   계약서, 견적서, 주고받은 문자와 이메일, 이체 내역, 납품·작업 기록 등을 모아 어떤 의무가 언제까지 이행되어야 했는지 정리합니다.

2. 내용증명으로 이행을 요구하거나 해제를 통지합니다.

   상대방에게 이행을 요구하거나 계약 해제를 알리는 내용을 기록으로 남깁니다. 이후 소송에서 해제 시점과 사유를 증명하는 자료가 됩니다.

3. 필요하면 상대방 재산을 먼저 묶어 둡니다.

   상대방이 재산을 처분할 우려가 있다면 소송 전에 가압류·가처분으로 재산을 보전합니다.

4. 지급명령이나 소송을 진행합니다.

   다툼이 크지 않은 금전 청구는 서류만으로 진행되는 지급명령을 활용할 수 있고, 상대방이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하면 소송으로 넘어갑니다. 청구 금액이 3,000만 원 이하인 금전 청구는 소액사건 절차로 비교적 빠르게 진행됩니다.

5. 판결을 받아 강제집행합니다.

   판결이나 확정된 지급명령에도 상대방이 지급하지 않으면 부동산, 예금, 급여 등에 강제집행을 합니다.

계약에 따른 권리도 일정 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되어 청구할 수 없게 됩니다. 시효 기간은 원칙적으로 10년이지만, 상거래로 생긴 채권은 5년, 공사대금 등 일부 채권은 3년으로 더 짧습니다(민법 제162조, 제163조, 상법 제64조). 소송을 제기하거나 지급명령을 신청하거나 가압류를 하면 시효가 중단되고, 내용증명으로 이행을 요구한 경우에는 그로부터 6개월 안에 이러한 조치를 해야 시효 중단의 효력이 생깁니다(민법 제168조, 제172조, 제174조).

금전 지급을 청구하는 소송에서는 소장이 상대방에게 송달된 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조). 그 전까지는 약정 이율이 없다면 민사 연 5%, 상사 연 6%의 법정이율이 적용됩니다(민법 제379조, 상법 제54조).

이런 경우 어떻게 되나요?

계약 분쟁에서 자주 문제 되는 상황을 정리했습니다.

실제 판단은 계약 내용, 거래 경위, 증거 등 구체적인 사정에 따라 달라지므로, 위 표는 일반적인 경향으로만 참고해 주세요.

자주 묻는 질문