건축·공사대금

공사대금은 언제 청구할 수 있나요?

공사계약은 법적으로 도급계약에 해당합니다. 공사를 하는 업체(수급인)가 일을 완성하기로 하고, 공사를 맡긴 사람(도급인)이 그 대가로 공사대금을 지급하기로 하는 계약입니다(민법 제664조). 공사대금은 계약에서 따로 정하지 않았다면 완성된 건물 등을 넘겨줄 때 지급해야 합니다(민법 제665조).

실제 공사계약에서는 계약금, 공정별 중도금(기성금), 잔금으로 나누어 지급하기로 정하는 경우가 많습니다. 이 경우에는 계약에서 정한 공정에 이르면 그 단계의 공사대금을 청구할 수 있습니다.

공사가 미완성인지, 하자가 있는 것인지

건축주가 "공사가 다 끝나지 않았다"며 잔금 지급을 거절하는 경우, 공사가 미완성인지 아니면 완성은 되었지만 하자가 있는 것인지가 핵심 쟁점이 됩니다. 대법원은 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 마치지 못했다면 미완성이지만, 최후의 공정까지 일단 마치고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되었다면 보수가 필요할 정도로 불완전하더라도 공사는 완성되었고 하자가 있는 것에 불과하다고 보고 있습니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 97다23150 판결).

최후의 공정을 마쳤는지는 업체의 주장이나 건축주의 준공검사 여부와 관계없이, 계약 내용에 비추어 객관적으로 판단합니다.

공사가 중간에 중단되었다면

공사계약이 중간에 해제되어 공사가 중단된 경우에는 이미 시공한 부분을 기준으로 정산하는 것이 일반적입니다. 전체 공사 중 실제로 시공한 비율(기성고)을 계산해 그 비율만큼의 공사대금을 지급하고, 이미 지급한 돈과 차액을 정산합니다. 기성고에 대한 다툼이 크면 소송에서 감정을 통해 정하게 됩니다.

추가공사대금을 받으려면

공사 도중 건축주의 요청으로 설계나 자재를 바꾸거나 공사 범위를 늘리는 경우가 많습니다. 이때 추가공사대금을 받으려면 추가공사를 하기로 한 합의가 있었다는 점을 업체가 증명해야 합니다.

계약서에 추가공사 금액을 따로 정하지 않았다면, 추가공사 지시를 주고받은 문자나 메신저 대화, 변경된 도면, 견적서, 공사 일지 등이 중요한 증거가 됩니다. 추가공사에 합의했지만 금액을 정하지 않았다면 소송에서 감정을 통해 적정한 공사비를 정하게 됩니다.

추가공사가 생길 때마다 공사 내용과 금액을 서면이나 메시지로 남겨 두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 이를 증명하기가 훨씬 수월합니다.

하자가 있다면

완성된 건물 등에 하자가 있으면 건축주는 업체에 상당한 기간을 정해 하자를 고쳐 달라고(하자보수) 청구할 수 있습니다. 하자보수와 함께 그로 인한 손해의 배상을 청구할 수도 있고, 하자보수 대신 손해배상만 청구할 수도 있습니다(민법 제667조 제1항, 제2항).

고치는 비용이 지나치게 큰 경우

하자가 건물을 사용하는 데 큰 지장이 없는 사소한 것인데 고치는 데에는 지나치게 많은 비용이 드는 경우에는 하자보수를 청구할 수 없고, 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제667조 제1항 단서).

건물은 하자를 이유로 계약을 해제할 수 없습니다

민법은 하자 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 도급인이 계약을 해제할 수 있다고 정하면서도(민법 제668조 본문), 건물 기타 토지의 공작물은 예외로 해제할 수 없다고 정하고 있습니다(민법 제668조 단서). 건물을 철거하는 것은 사회경제적으로 손실이 크기 때문입니다. 따라서 건물에 중대한 하자가 있더라도 계약 해제가 아니라 하자보수나 손해배상으로 해결해야 합니다.

하자 청구는 언제까지 해야 하나요?

아파트·상가·오피스텔 등의 하자담보 기간

아파트, 연립주택, 다세대주택 같은 공동주택은 공동주택관리법에 따라 공사 종류별로 2년, 3년, 5년, 10년의 하자담보책임 기간이 적용됩니다(공동주택관리법 제36조 제3항, 공동주택관리법 시행령 제36조).

또한 아파트, 상가, 오피스텔처럼 여러 소유자가 한 건물을 나누어 소유하는 집합건물의 구분소유자는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)에 따라 하자담보책임을 물을 수 있으며, 그 기간은 하자의 종류에 따라 다음과 같습니다(집합건물법 제9조의2, 집합건물법 시행령 제5조).

대법원은 공동주택 관련 법령에 따른 하자담보책임과 집합건물법에 따른 하자담보책임을 별개의 권리로 보고 있습니다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2009다34405 판결). 따라서 한쪽의 기간이 지났더라도 다른 쪽의 권리를 행사할 수 있는지 함께 검토해야 합니다.

공사가 늦어졌다면 (지체상금)

지체상금은 업체가 약정한 준공일까지 공사를 완성하지 못했을 때 지연된 기간만큼 건축주에게 지급하기로 정한 돈입니다. 보통 "공사대금 × 지체상금률 × 지연 일수"로 계산합니다.

지체상금은 손해배상액의 예정으로 보아, 금액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 또한 건축주의 설계 변경이나 추가공사 요청, 건축주가 공급하기로 한 자재의 지연 등 업체에게 책임이 없는 사유로 늦어진 기간은 지체상금 계산에서 빠집니다.

공사대금을 받지 못했다면

1. 유치권으로 건물을 점유할 수 있습니다.

   공사대금을 받지 못한 업체는 공사한 건물을 점유하면서 대금을 받을 때까지 건물을 넘겨주지 않을 수 있습니다(민법 제320조). 다만 점유를 잃으면 유치권도 사라집니다.

2. 저당권 설정을 청구할 수 있습니다.

   부동산 공사의 업체는 공사대금 채권을 담보하기 위해 그 부동산에 저당권을 설정해 달라고 청구할 수 있습니다(민법 제666조).

3. 가압류로 건축주의 재산을 묶어 둡니다.

   건축주가 건물이나 다른 재산을 처분할 우려가 있다면 소송 전에 가압류·가처분을 신청합니다.

4. 소송이나 지급명령으로 공사대금을 청구합니다.

   지급명령은 법원에 나가지 않고 서류만으로 건축주에게 공사대금을 지급하라는 명령을 내려 달라고 신청하는 절차입니다. 건축주가 지급명령을 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하지 않으면 확정되어 판결과 같은 효력이 생기므로, 공사대금에 대한 다툼이 크지 않을 때 빠르게 활용할 수 있습니다. 건축주가 이의신청을 하면 일반 소송으로 넘어가며, 공사대금 소송에서는 기성고나 하자의 범위를 두고 감정이 진행되는 경우가 많습니다.

공사대금 채권은 3년의 단기 소멸시효가 적용됩니다(민법 제163조 제3호). 소송, 지급명령, 가압류를 하면 시효가 중단되므로, 마지막으로 대금을 받기로 한 날부터 3년이 지나기 전에 조치해야 합니다.

하도급 업체라면

원사업자가 지급을 정지하거나 파산하는 등 하도급대금을 지급할 수 없게 된 경우, 하도급 업체는 일정한 요건에 따라 발주자에게 하도급대금을 직접 청구할 수 있습니다(하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조).

2026. 9. 8. 공포된 개정 건설산업기본법에 따라 2027. 1. 1.부터는 일정 규모 이상 민간 건설공사에도 발주자가 전자대금지급시스템을 통해 하도급대금, 자재·장비대금, 임금을 직접 지급하는 제도가 확대됩니다. 적용 금액 기준은 하위법령에서 정해질 예정입니다.

건축·공사 분쟁 해결 절차

1. 계약 내용과 공사 자료를 정리합니다.

   공사계약서, 견적서, 도면, 공사 일지, 사진, 대금 지급 내역, 추가공사 지시 메시지 등을 모아 공사 범위와 진행 상황을 정리합니다.

2. 내용증명으로 요구 사항을 전달합니다.

   공사대금 지급, 하자보수, 공사 재개 등을 요구하는 내용을 기록으로 남깁니다. 하자는 사진과 함께 구체적으로 특정해 통지해야 합니다.

3. 조정 절차를 활용할 수 있습니다.

   건설공사 분쟁은 국토교통부 건설분쟁조정위원회나 법원의 민사조정을 통해 소송보다 빠르게 해결할 수 있는 경우가 있습니다.

4. 소송을 진행합니다.

   기성고, 추가공사비, 하자보수비는 대부분 감정으로 정해지므로, 어떤 항목을 감정 대상으로 삼을지가 소송 결과에 큰 영향을 줍니다.

5. 판결을 받아 강제집행합니다.

   판결에도 상대방이 지급하지 않으면 부동산, 예금 등에 강제집행을 합니다.

이런 경우 어떻게 되나요?

건축·공사 분쟁에서 자주 문제 되는 상황을 정리했습니다.

실제 판단은 계약 내용, 공사 진행 상황, 감정 결과 등 구체적인 사정에 따라 달라지므로, 위 표는 일반적인 경향으로만 참고해 주세요.

자주 묻는 질문