토지·부동산 매매 분쟁

계약 단계별로 할 수 있는 일이 다릅니다

부동산 매매는 보통 계약금, 중도금, 잔금 순서로 대금을 지급하고, 잔금을 지급하면서 소유권이전등기에 필요한 서류를 넘겨받습니다. 분쟁이 생겼을 때 어떤 권리를 주장할 수 있는지는 계약이 어느 단계까지 진행되었는지에 따라 달라집니다.

계약을 끝내고 싶다면

계약금만 오간 단계에서는 상대방이 계약을 위반하지 않았더라도, 특별한 약정이 없는 한 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주는 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 중도금을 주고받는 등 계약 이행에 착수한 뒤에는 이 방법으로 해제할 수 없습니다.

상대방이 계약을 지키지 않는다면

상대방이 약속한 날짜에 중도금이나 잔금을 지급하지 않거나, 매도인이 등기서류를 넘겨주지 않는 등 계약을 위반했다면 다음 두 가지 방법 중 하나를 선택할 수 있습니다.

1. 계약대로 이행하라고 청구합니다.

   매수인은 소유권이전등기를, 매도인은 남은 대금의 지급을 소송으로 청구할 수 있습니다.

2. 계약을 해제하고 손해배상을 청구합니다.

   상당한 기간을 정해 이행을 요구한 뒤에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있고(민법 제544조), 그로 인한 손해의 배상을 청구할 수 있습니다(민법 제551조). 계약서에 계약금을 위약금으로 한다는 조항이 있다면 실제 손해를 증명하지 않아도 계약금 상당액을 받을 수 있습니다.

잔금 단계에서는 매수인의 잔금 지급과 매도인의 등기서류 교부를 동시에 이행해야 합니다(민법 제568조 제2항). 따라서 상대방의 계약 위반을 주장하려면 나도 잔금이나 등기서류를 준비해 언제든 넘겨줄 수 있는 상태임을 알리고 이행을 요구해야 합니다.

계약금 일부만 주고받은 상태에서 계약을 해제하는 경우에도, 기준이 되는 금액은 약정한 계약금 전액입니다. 계약금과 위약금에 관한 자세한 내용은 계약 분쟁 페이지에서 다룹니다.

매도인이 등기를 넘겨주지 않는다면

잔금을 준비했는데 매도인이 등기 이전을 미루거나 계약을 깨려고 한다면, 매수인은 소유권이전등기 소송을 통해 등기를 넘겨받을 수 있습니다. 판결이 확정되면 매도인의 협조 없이도 매수인이 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다.

소송 전에 처분금지가처분부터

소송을 진행하는 사이 매도인이 부동산을 다른 사람에게 팔거나 근저당권을 설정하면, 판결을 받아도 등기를 넘겨받기 어려워집니다. 그래서 소송 전에 처분금지가처분으로 부동산을 묶어 두는 것이 중요합니다.

이중매매를 당했다면

매도인이 중도금까지 받은 뒤 같은 부동산을 다른 사람에게 팔고 등기까지 넘겨주었다면, 대법원은 매수인과의 신임관계를 저버린 행위로서 배임죄가 성립한다고 보고 있습니다(대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결). 이 경우 먼저 계약한 매수인은 매도인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 형사 고소를 함께 검토할 수 있습니다.

계약금만 지급한 단계에서는 당사자가 계약금을 포기하거나 두 배를 돌려주고 계약에서 벗어날 수 있으므로, 이 단계의 이중매매는 원칙적으로 배임죄가 되지 않습니다.

토지 거래에서 꼭 확인할 요건

토지거래허가구역

토지거래허가구역 안의 토지를 사고팔려면 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가를 받지 않고 맺은 계약은 효력이 없습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조). 대법원은 허가를 받기 전의 계약은 효력이 생기지 않은 상태이지만, 허가를 받으면 처음부터 유효한 계약이 된다고 보고 있습니다. 이 기간에 당사자는 서로 허가 신청에 협력할 의무가 있습니다.

농지취득자격증명

논, 밭, 과수원 등 농지를 취득하려면 농지 소재지 관할 시·구·읍·면의 장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하고, 이것이 없으면 소유권이전등기를 할 수 없습니다(농지법 제8조). 농지취득자격증명은 매수인이 갖추어야 할 요건이므로, 발급되지 않더라도 매매계약 자체가 무효가 되지는 않으며 매수인이 불리해질 수 있습니다. 계약 전에 발급 가능성을 확인하고, 계약서에 '농지취득자격증명이 발급되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다'는 특약을 넣어 두는 것이 안전합니다.

부동산 거래신고

부동산 매매계약을 체결하면 계약일부터 30일 안에 실제 거래가격 등을 관할 시·군·구청에 신고해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조). 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 과태료가 부과될 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 여부와 토지의 용도는 토지이용계획확인서로 확인할 수 있습니다. 계약 전에 등기부등본과 함께 확인해 두면 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.

매수한 부동산에 하자가 있다면

매수한 부동산에 계약 당시 알지 못한 하자가 있다면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 하자 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해제할 수 있고, 그렇지 않으면 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제580조, 제575조).

다만 하자담보책임은 매수인이 하자가 있다는 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다(민법 제582조). 건물의 누수나 균열처럼 하자를 발견했다면 사진과 전문가 소견 등으로 하자를 특정하고, 기간 안에 매도인에게 알려야 합니다.

이런 경우 어떻게 되나요?

토지·부동산 매매에서 자주 문제 되는 상황을 정리했습니다.

실제 판단은 계약서 내용, 대금 지급 경과, 부동산의 상태 등 구체적인 사정에 따라 달라지므로, 위 표는 일반적인 경향으로만 참고해 주세요.

자주 묻는 질문